【招商銀行譚海鳴：2021-2025年房價將普跌】招商銀行研究院副總經理譚海鳴稱，據測算，2021-2025年，我國房價普跌，2026-2030年有所恢復；經歷了下跌后，一線城市房價還能創新高，二線城市房價還能回歸2020年水平，三四線城市則回不到2020年前的好時光了。
新浪財經訊 由北京大學經濟學院、華夏新供給經濟學研究院共同主辦的2019年第三季度宏觀經濟形勢分析會暨《構建開放型經濟體的戰略研究：從“十三五”到2049》新書發布會于10月20日在北京舉行。招商銀行(36.400, -0.10, -0.27%)研究院副總經理譚海鳴出席并以《行動的勇氣——2020年宏觀經濟和政策展望》為題發表演講。
譚海鳴表示，星期五公布的數據顯示，三季度GDP增速只有6%，已經到了今年經濟增速目標的下限。往后，無論是從人口性長周期看，還是從貿易性中周期看，抑或是從明年的短周期看，經濟潛在增速還會向下，各方面風險上升，需要果斷行動，增開支、降成本、添動能。
對于GDP的預測，他提出，中性情境下，明年GDP增速為6.1%，但是這需要降準3次，LPR利率降低35bp，財政赤字率提升到3.0%，專項債發行規模提高到3.2萬億元。審慎情形下，需要降準4次，LPR降低45bp，赤字率提升到3.2%，專項債發行規模擴大到3.5萬億元，方能實現6.0%的增速。樂觀情形下，GDP增速可以提升到6.2%，而且此時只需要降準兩次，LPR降低20bp，赤字率稍微提升到2.9%，專項債發行3.0萬元。
“在這三種情形下，我們均認為人民幣匯率貶值壓力可控，年均匯率水平分別為7.15，7.25和和7.0”，他說。
此外，在談到人口長周期時，他引述《老齡化、人口遷移、金融杠桿與經濟長周期》稱，模型模擬分析顯示，受老齡化影響，2021-2030年中國經濟增速會明顯下臺階。2021-2025年房價普跌，2026-2030年有所恢復；經歷了下跌后，一線城市房價還能創新高，二線城市房價還能回歸2020年水平，三四線城市則回不到2020年前的好時光了。
以下為演講實錄：
譚海鳴：今天的議題是房地產改革，前面各位專家、老師已經描繪了大的藍圖，下面我從宏觀經濟分析的角度參加討論。我匯報的題目的《行動的勇氣——2020年宏觀經濟和政策展望》。
星期五公布的數據顯示，三季度GDP增速只有6%，已經到了今年經濟增速目標的下限。往后，無論是從人口性長周期看，還是從貿易性中周期看，抑或是從明年的短周期看，經濟潛在增速還會向下，各方面風險上升，需要果斷行動，增開支、降成本、添動能。房地產方面，房住不炒，棚改縮量，房地產投資下行，需要中性的、分城施策的房地產政策。
長周期看，全球都在老去，中國速度第一。新供給旗下的養老金融論壇在2016年發布了CAFF50宏觀模型《老齡化、人口遷移、金融杠桿與經濟長周期》，對人口老齡化背景下的中國經濟長周期走勢進行了展望。
文章回顧了日本人口老齡化的歷史經驗。發現隨著人口的老齡化，經濟增速下臺階，人口在不同層級的城市間“潮汐”流動，推動區域經濟分化。模型模擬分析顯示，受老齡化影響，2021-2030年中國經濟增速會明顯下臺階。2021-2025年房價普跌，2026-2030年有所恢復；經歷了下跌后，一線城市房價還能創新高，二線城市房價還能回歸2020年水平，三四線城市則回不到2020年前的好時光了。
中周期看，全球貿易周期性下行，除了貿易摩擦的影響之外，更根本的原因是全球經濟普遍下行。IMF、美聯儲、歐央行均認為經濟將下行。IMF的《世界經濟展望》預計，未來五年，美國、歐元區、中國三大經濟體的增速均下行。
從OECD領先指標看，中期內全球經濟仍然低迷。全球經濟的龍頭美國同樣面臨人口老齡化問題，拉低住宅建造支出增速。另外，美國核心CPI已經持續低于2%目標，在未來一段時間也難以改善。美國就業的絕對人數看似很好，但就業人口的增速已經在下降。
分細項看，美國新增就業中醫護人員比例上升很快，制造業、建筑業等“實體經濟”就業比例下滑。當前全球市場都關注美國國債收益率利差倒掛現象，擔心下一步陷入經濟衰退，美國股市高位大幅下跌，給全球金融市場帶來沖擊。
從貿易周期看，全球的龍頭還是美國。美國進口PMI指數增速驅動日本出口增速起伏，而日本-韓國-中國形成一個亞洲出口的“漣漪”，三國出口增速高度相關，日韓領先中國一到兩個月。因此，當美國經濟減速，也會帶動全球貿易周期的下滑。IMF的研究表明，2017年，全球貿易連續超預期，驅動全球經濟超預期；2019年則相反。
長周期和中周期均向下，從短周期看明年，中國經濟的“三駕馬車”更是同時面臨壓力。我們預計明年GDP能夠實現6.1%的增速，但這是以宏觀政策“穩增長”為前提的。
這是我們對2020年經濟數據的預測。中性情境下，GDP增6.1%，但是這需要降準3次，LPR利率降低35bp，財政赤字率提升到3.0%，專項債發行規模提高到3.2萬億元。審慎情形下，需要降準4次，LPR降低45bp，赤字率提升到3.2%，專項債發行規模擴大到3.5萬億元，方能實現6.0%的增速。樂觀情形下，GDP增速可以提升到6.2%，而且此時只需要降準兩次，LPR降低20bp，赤字率稍微提升到2.9%，專項債發行3.0萬元。在這三種情形下，我們均認為人民幣匯率貶值壓力可控，年均匯率水平分別為7.15，7.25和和7.0。
房地產是經濟的重要組成部分。這一輪的房地產的下行周期比前幾輪都長，“房住不炒”已經發揮了作用。初步測算，棚改貨幣化退潮拖累房地產銷售增速9.3個百分點，拖累房地產投資增速4.6個百分點，山東、貴州、河南、陜西、黑龍江、山西等地區的三四線城市受到的影響最大。在這種背景下，“房住不炒”，但是“要買”，需要中性的、分城施策的房地產政策。一方面，這些有風險的城市，需要拉動房地產的消費才能穩定市場，穩定稅收，穩定增長；另一方面，對那些風險暫時不大的城市來說，連續的下行周期可能已經接近底部，在新一輪的積極財政政策和利率下行背景下，有望反彈。
全球經濟下行，陷入“存量競爭”，逆水行舟，不進則退。保持經濟穩定增長，保持經濟態勢優于至少不大幅落后其他主要國家，是國民信心的基礎，是全球資本對中國信心的基礎，是人民幣匯率穩定、跨境資本流動穩定的基礎。為此，必須勇于行動，但行動有前提。
首先，對外部門仍有承受力，為我們采取行動贏得了時間和空間。雖然面臨貿易摩擦壓力，但是我們的產品還有競爭力。我們把中國輸美的11大產品（占比45%）的替代率測算了一下，平均為46.5%，也就是不到一半，這減緩了我們的壓力。我們輸美產品，有明顯的“頭部效應”。我們計算了中國輸美的500億、2000億和3000億清單的加權平均市場占有率，分別為34.4%、45.9%和66.5%。關稅加至3000億清單時，美國就沒有辦法在短期內找到替代品了。而且，加征關稅中消費品比例越來越高，美國民眾需要承受消費價格上升的壓力，這為我們談判增加了籌碼。
伴隨著貿易摩擦，人民幣匯率明顯貶值。但是，如果我們對比亞洲主要貨幣，會發現貶值是個“集體行為”。我們現在的匯率彈性，已經超過了新加坡元，離日元也不遠了。從技術上看，人民幣匯率貶值到7.15附近時，已經明顯超調，匯率套利機制起到了自動穩定器作用?？偟膩砜矗@一輪匯率貶值過程中跨境資金流動比較穩定，滬深港通代表的短端資金流動已經由負轉正。從2015年以來的貶值周期來看，人民幣貶值幅度在全球主要貨幣中處于中游，是一個“中庸”的貨幣。往后，我們可以平常的心態看待人民幣匯率，并不用太擔心匯率對經濟造成的沖擊。
外部沖擊不足慮后，我們眼光向內。財政政策應該更加積極，專項債還可以發行更多。國企分紅的比例還可以提高，用來支持公共財政。中央和地方預算穩定基金也可以形成開支的資金來源。貨幣政策還有放松空間。降準、降息都是可以采用的方法。過去兩年每次春節前都降準，2020年春節提前，下一次降準可能就在今年12月。降息有助于降低企業融資成本，增加企業信貸需求。支持實體經濟。
十五年前，我們從發行央票置換正回購，到直接發行央票收回流動性，進一步全面提高存款準備金率、加息。政策層層收緊。同時實施了匯改，放開了存款利率下限。今天，我們的政策正在逐步放松，匯率和利率彈性也明顯提升。歷史就是今天的一面鏡子。在困難和挑戰面前，我們從來不缺乏勇氣。
我們還要繼續推動供給側結構改革。半導體、5G和物聯網、新能源汽車和動力電池，是我們新的發展機遇。我們是個一個大國，還是一個可以集中力量辦大事的國家。動力電池的每千瓦時的單位成本，即將跌破0.75元，這是電車全面超越油車的開始，這個革命將首先發生在中國，因為只有中國，才有如此大規模的電車應用場景。另外，我們5G的場景也是全球最豐富的。這是我們短期果斷保增長的底氣。因為我們今天的行動，不是揮霍無度，也不是大水漫灌，而是保留明天的火種，期待未來的燎原之勢。
以后看看是不是真的。
